3. Preguntas y respuestas sobre vivienda.
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¿Cuál es el proceso para que el suelo se transforme en viviendas?
Existen básicamente dos posibilidades: que el suelo esté clasificado como suelo urbano o como suelo urbanizable. Esta clasificación la hace el Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio.
Si es suelo urbano se piden las correspondientes licencias, de obra, actividad y primera ocupación y se da por completado el proceso.
En caso de que sea un suelo urbanizable hay que redactar un Plan Parcial que complete y desarrolle los parámetros dados por el PGOU. Una vez que el planeamiento está redactado, normalmente son los propietarios del suelo quienes se encargarán de llevar a cabo la gestión urbanística constituyendo la Junta de Compensación que es un órgano que reúne a los propietarios.
La Junta de Compensación redacta el proyecto de compensación que es el instrumento jurídico que se utiliza para adjudicar a cada propietario los beneficios y cargas inherentes al proceso urbanizador. Asimismo se encarga de redactar y ejecutar el Proyecto de Urbanización.
Una vez urbanizado el suelo o que el grado de la urbanización sea tal que permita la edificación se sigue el mismo proceso que el descrito para el suelo urbano. Se piden las pertinentes licencias municipales que permitan la edificación de las viviendas.
¿De qué modo están garantizadas las viviendas?
Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de construcción responderán frente a los compradores:
La acción para exigir las responsabilidades prescribe en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños (sin perjuicio de que pueda reclamarse por incumplimiento contractual).
La Ley de Ordenación de la Edificación detalla la responsabilidad de cada uno de los agentes de la construcción, como el promotor, constructor, arquitecto, etc.
La responsabilidad será individualizada, es decir cada uno responde en el ámbito de su competencia, pero si no pudiera determinarse quien es el responsable responderán solidariamente.
El promotor, el gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, o cualquier otra figura análoga, responde solidariamente con los restantes agentes de los daños por vicios o defectos de la construcción.
A pesar de que la Ley establece la constitución de unos seguros para hacer efectivas estas garantías, actualmente solo es obligatorio el de 10 años, y no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acredite y testimonie la constitución de esa garantía.
¿Qué información se puede obtener de los ayuntamientos y cómo conseguirla?
La información de índole urbanística es pública y cualquier persona puede consultarla ante las oficinas habilitadas por los Ayuntamientos. También se puede solicitar cédula urbanística que expidan los servicios técnicos municipales por escrito así como aclaraciones urbanísticas.
Normalmente la obtención de la información por escrito está sujeta al pago de una tasa que difiere según las ordenanzas fiscales de cada municipio.
¿Qué tributos y a quién le corresponde pagarlos cuando se adquiere una vivienda?
Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Nueva.
En el caso de compra a un promotor/constructor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es del 7%.
Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo, mientras que si adquiere esa plaza por separado, pagará el tipo general de IVA que es el 16%.
Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1% . La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.
Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Usada.
En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 7% sobre el valor real de la adquisición, que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves.
La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado las mismas vías antes señaladas.
